Как легально сдать квартиру в аренду?

Содержание

Как законно сдать квартиру в аренду

Как легально сдать квартиру в аренду?

В квартирах теперь запрещено размещать хостелы и мини-гостиницы. Законом эта возможность была ограничена ещё 1 октября, а 19 ноября вступает в силу подзаконный акт — постановление Правительства с поправками в Правила пользования жилыми помещениями. «Парламентская газета» разобралась, как это повлияет на граждан, которые сдают свои квартиры внаём.

Где запрещены хостелы 

С 19 ноября в Правилах пользования жилыми помещениями появится запрет на предоставление в них гостиничных услуг. Ещё в квартирах нельзя будет вести миссионерскую деятельность (кроме богослужений, религиозных обрядов и церемоний) и, как и ранее, запрещено размещать промышленные производства.

Как поясняли в Кадастровой палате, федеральный закон не запрещает мини-гостиницы, а ограничивает их расположение. Сегодня хостелы могут находиться только в помещениях нежилого назначения. У них должен быть отдельный вход, звукоизоляция, охранная и пожарная сигнализации. Читайте по теме

Посуточная аренда разрешена, но с условием

Поправки в правила пользования жилыми помещениями никоим образом не ограничивают имущественные права граждан, подчёркивает первый зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов. «С введением новых норм никакого ограничения на сдачу квартир в аренду у граждан не возникает. Я бы не стал переживать на месте тех людей, которые по всем правилам сдают квартиры, даже если сдают её на сутки», — сказал он «Парламентской газете».

Парламентарий разъяснил, что предоставление квартир внаём не является гостиничной услугой. Их перечень, то есть все признаки отелей, перечислен в соответствующих нормативных документах, напомнил депутат. «Гостиница подразумевает обязательную регистрацию постояльцев, смену белья, уборку, а аренда жилья — это гражданско-правовые отношения. Краткосрочную аренду никто не вправе ограничить, это свобода распоряжения имуществом», — пояснил Пахомов.

Тем не менее, отметил он, при сдаче квартир внаём также есть свои правила. «Например, есть норма размещения по квадратным метрам. В каждом регионе она своя, но вообще нельзя сдать трёшку в аренду под заселение 20 человек», — уточнил законодатель.

Чем гостиница и хостел отличаются от квартиры

Всё, что касается гостиничного бизнеса, регулируется профильными законами. Так, согласно Закону «Об основах туристской деятельности в РФ», гостиничный сервис подразумевает предоставление гражданам средств размещения и других услуг. Более подробно всё расписано в Правилах предоставления гостиничных услуг и постановлении Правительства о классификации гостиниц.

Сергей Пахомов. пресс-служба Государственной Думы

Основным признаком гостиниц, помимо самого размещения, является обеспечение постояльцев питанием. Также гостиницам присущи службы приёма (известные нам как ресепшен), ежедневная уборка номеров, регулярная смена постельного белья и полотенец, хранение багажа.

Владельцы любых отелей обязаны ставить на учёт по месту пребывания своих гостей, то есть уведомлять миграционные службы о том, где и на какой срок поселился гражданин, будь он россиянин или иностранец. 

Несколько лет назад хостелы были введены в правовое поле как отдельный вид гостиниц. Согласно классификации, главное отличие хостела — наличие многоместных номеров (до 12 мест в номере). Также в таком отеле должно быть общее помещение — гостиная, холл или комната для завтраков, а санитарные объекты размещены за пределами жилых комнат. В хостелах могут предоставлять питание с ограниченным выбором блюд либо предоставлять в пользование кухонное оборудование.

Читайте по теме Кстати, в 2014 году был разработан государственный стандарт, в котором прописаны требования конкретно к хостелам — ГОСТ Р 56184-2014. Он содержит, среди прочего, требования к площади комнат, высоте потолков и другим аспектам функционирования мини-отелей. 

Что касается сдачи собственного жилья в аренду, то эти вопросы регулируют Гражданский и Жилищный кодексы. В Гражданском кодексе закреплено общее право собственников сдавать квартиры в аренду. В Жилищном уточняется, что это возможно на основании договора найма («аренда» — термин, который используется при сдаче помещения юридическому лицу) или договора безвозмездного пользования. Также здесь отмечено, что собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила пользования жилыми помещениями.

По Гражданскому кодексу, собственник должен обеспечить нанимателю пригодное помещение и доступ к коммунальным услугам, в том числе ремонт всех кранов, труб и прочего оборудования. Он также устанавливает предельный срок заключения договора найма — пять лет. Минимальной планки нет.

С хостельеров снимут маскировку

По словам Сергея Пахомова, вся история с выведением хостелов из жилых помещений возникла из-за массовых жалоб жителей многоквартирных домов на своих предприимчивых соседей. Он согласился, что после ужесточения правил некоторые хостелы могут начать маскироваться под обычные квартиры, которые сдают на два-три дня.

«Мы далеки от мыслей, что сейчас эти люди так просто «сложат лапки». Конечно, они будут искать какие-то ходы, чтобы обойти действующее законодательство. Значит, мы будем смотреть правоприменительную практику и со своей стороны тоже какие-то меры будем принимать», — заверил депутат.

Мы будем смотреть правоприменительную практику и со своей стороны тоже какие-то меры будем принимать.

Пахомов уточнил, что новые требования дадут больше возможностей проверяющим структурам и судебным инстанциям в борьбе с подпольными хостелами.

«Если на кого-то пожалуются соседи и у этого человека в квартире по факту окажется гостиница — то этого человека накажут. Маскирующихся под арендодателей хостельеров ждёт наказание за незаконное ведение бизнеса. Их будут закрывать», — пообещал Сергей Пахомов «Парламентской газете».

Источник: https://www.pnp.ru/economics/kak-zakonno-sdat-kvartiru-v-arendu.html

DOM.RIA – Как официально сдать квартиру в аренду

Практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда вы сдаете квартиру физическому лицу.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами.

Сегодня люди, у которых нет собственного жилья, предпочитают его снимать. Для собственников недвижимости аренда квартиры – неплохое средство заработка при том, что тратится минимум усилий. Но чтобы защититься от нежелательных последствий необходимо подобную сделку оформить должным образом.

Официальная аренда квартиры: особенности сделки

Рынок недвижимости в Украине насыщен предложениями по аренде жилья. Для квартиросъемщиков это временное решение жилищных проблем, при этом, накапливая инвестиции на покупку собственной квартиры. А для владельцев – весомое дополнение к семейному бюджету и прочная инвестиция на случай ухудшения финансового благополучия.

Где искать клиентов на аренду квартир

Но обезопасить собственника от недобросовестных квартиросъемщиков, мошенников и внимания фискальных органов можно только юридическим путем – официальным оформлением аренды частного жилья – как правильно сдать квартиру в аренду, рассмотрим далее. При этом собственник недвижимости получает следующие преимущества:

  • квартиросъемщик при порче имущества обязан возместить нанесенный ущерб (если арендатор попросту сбежит, с официальным договором аренды можно обращаться в правоохранительные органы и суды);
  • в соглашении прописываются условия ремонта и сроки аренды, обязанности, величина арендной платы и прочие пункты;
  • отсутствие заинтересованности фискальных органов в источнике доходов собственника.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы собственнику недвижимости оформить отношения с арендатором на законных основаниях потребуется заключить договор аренды квартиры с арендатором. Для этого необходимо собрать такой пакет официальных бумаг:

  • правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, дополнительно – договор дарения или купли-продажи);
  • идентификационный код и паспорт собственника жилья и арендатора;
  • справка из ЖЭКа с перечнем всех зарегистрированных по адресу;
  • письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду (разрешение опекунского совета, если там зарегистрирован ребенок);
  • акт приема-передачи имущества, если владелец хочет максимально обезопасить свои вещи, которые находятся в квартире.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Типовой договор аренды квартиры заключается у нотариуса. В договоре детально прописываются условия, стоимость и сроки аренды, информация о сторонах соглашения, права и обязанности квартиросъемщика и собственника, гарантии, причины досрочного расторжения и финансовые обязательства. При желании арендатор и владелец жилья указывают в соглашении какие-либо другие пункты, исходя из индивидуальных особенностей недвижимости или пожеланий сторон

Договор аренды квартиры содержит:

  1. Общую информацию
  2. Предмет аренды
  3. Порядок передачи квартиры в найм
  4. Срок аренды
  5. Размер арендной платы и порядок ее передачи
  6. Права, обязанности арендодателя и арендатора
  7. Ответственность сторон за нарушение договора
  8. Срок действия договора
  9. Реквизиты сторон
Читайте также  Как разделить муниципальную квартиру между родственниками?

Типовый договор аренды квартир. Полная версия бланка договора аренды жилого помещения доступна по ссылке.

Отдельно стоит упомянуть, что договор аренды нужен для субсидии. С ним арендодатель получит официальную возможность обратиться к правительству по поводу оформления подобной льготы.

Как оформить субсидию онлайн?

Налоги на аренду квартиры и прочие расходы

При нотариальном заверении соглашения между собственником жилья и квартиросъемщиком взимается:

  • государственная пошлина и сбор в Пенсионный фонд (по 1% от суммы сделки для каждого из платежей);
  • военный сбор (1,5%);
  • услуги нотариуса.

Также собственнику предстоит выплачивать налог в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Размер налога при сдаче квартиры в аренду

1. Если арендодатель – физическое лицо.В соответствии с Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц» собственник жилья выплачивает налог в размере 18% от объекта налогообложения (до 2016 года эта сумма составляла 15%, а при доходе свыше 10 минимальных заработных плат – 20%).

Нотариус, который регистрирует договор аренды квартиры между физическими лицами, уведомляет о заключенном соглашении фискальные службы – поэтому факт сдачи в аренду жилого фонда в таком случае утаить не удастся.

2. Если арендодатель-предприниматель. Собственник квартиры имеет право стать субъектом предпринимательской деятельности – потребуется пройти процесс государственной регистрации и выбрать группу плательщиков единого налога (детальные подробности найдутся в Налоговом кодексе Украины). После этого можно сдавать в аренду собственное жилье физическим лицам, выплачивая государству ставку единого налога и социальный взнос (ЕСВ).

Если собственник не указывает в декларации о доходах арендуемое жилье, а этот факт становится известным фискальным органам, то размер штрафных санкций составит от 17 до 34 тысяч гривен (выплата налога, пени, оплата деклараций и прочих расходов).

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-oficialno-sdat-kvartiru-v-arendu-175303.html

Как легально сдать квартиру в аренду?

«Белая» схема сдачи недвижимости в аренду всё чаще используется среди российских арендодателей.

Это объясняется естественными опасениями владельцев недвижимости: при отсутствии договора трудно доказать убытки, причинённые жильцами. Также сохраняется риск получения штрафов от налоговой инспекции — за сокрытие прибыли с аренды.

Как официально сдать квартиру в аренду, какой платить налог в текущем году — давайте разберёмся в данной статье.

Основные преимущества сдачи квартиры на законных основаниях

Выделим главные достоинства такого способа:

  1. Исключение рисков аферы. Вы не будете бояться, что арендатор испортит вашу квартиру, а затем просто исчезнет, не заплатив за проживание и коммунальные платежи. Вы можете привлечь его к ответственности на основании официального договора.
  2. Правильное оформление сделки по достойной цене. Когда арендодатель пускает в свою квартиру родственников и других близких людей — он никогда не может гарантировать своевременные выплаты. Не стоит надеяться на честное слово. А ещё — хозяева стесняются завышать цену и заселяют знакомых на невыгодных условиях.
  3. Вы знаете всё о предстоящих расходах. Заключив договор с арендатором, вы предвидите все расходы, включая оплату телефонной связи и Интернета. Все вопросы по выплатам решаются в рамках письменных договорённостей.
  4. Гарантия отсутствия проблем с налоговой. Вас никто не будет привлекать за укрытие от налогов.

Правило 11 месяцев

Любой договор, заключённый физическим лицом, считается официальным. В зависимости от сроков, есть 2 варианта его заключения:

  • на 11 месяцев;
  • на 1,5 года.

В первом случае — договор не регистрируется в Росреестре, если он должен действовать более 11 месяцев — подлежит обязательной гос. регистрации.

Налог со сдачи квартиры в аренду физическим лицом зависит от формы договора, а также наличия или отсутствия оформленного ИП.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду, если вы хотите оформиться официально? Классический вариант — предпринимательство.

Как сдавать квартиру легально: традиционные способы

Традиционно выделяется два способа сдачи квартиры в аренду:

  1. Арендодатель как обычное физическое лицо. В таком случае вы заключаете с жильцами договор и платите 13% НДФЛ.
  2. Индивидуальное предпринимательство. Если вы зарегистрированы как ИП —налог будет меньше, но он зависит от выбранной системы налогообложения.

Выбирать способ налогообложения нужно аккуратно и внимательно, чтобы не переплачивать налоговой. Важно, есть ли у вас ещё какие-либо источники дохода, за которые нужно отчитываться перед налоговой.

У предпринимателей есть 3 варианта:

  1. УСН (упрощённая система налогообложения) — ИП платит 6% от доходов.
  2. Патент — вносится определённый фиксированный платёж на 1 год.
  3. Система «доходы минус расходы» — вы платите 15% от полученной суммы, но за вычетом расходов на содержание жилья.

Данные варианты полностью избавляют арендодателя от возникновения проблем с налоговой инспекцией. Единственный минус — обычному физ. лицу непривычно вести предпринимательскую деятельность, заполнять декларации.

Но регистрация ИП по сей день является наиболее актуальным способом легализации получения прибыли.

Новый способ легальной сдачи квартиры: закон о самозанятых

В начале 2020 года жители Москвы, Московской и Калужской областей, а также республики Татарстан — получили возможность зарегистрироваться в качестве самозанятых. Такой статус позволяет платить уменьшенный (по сравнению с ИП на УСН) налог на доход — 4%. Им не нужно думать о том, как рассчитать налог от сдачи квартиры в аренду.

Единственное условие — сдача жилья юридическим лицам облагается налогом 6%. Типичный пример — когда квартира предоставляется командировочным.

Вариант действительно удобен: самозанятые граждане полностью освобождаются от всяческой бумажной волокиты. Никаких отчётностей и деклараций предоставлять не нужно. Налоговая получает данные на основе сформированных чеков по платежам. Выплаты делаются каждый месяц — как только вы получаете деньги от арендатора.

Закон предусматривает некоторые ограничения. Вы не можете получать доход, превышающий 2,4 млн руб. Возможное допустимое превышение — когда вы получаете зарплату на основной работе. Также вы не можете нанимать сотрудников.

Итак, теперь вы знаете, как легально сдать квартиру в аренду. Как минимум — нужно обязательно делать это по договору и платить подоходный налог.

Регистрация ИП — наиболее подходящий вариант, особенно, если вы планируете заниматься другой коммерческой деятельностью.

Остаётся ждать усовершенствования законодательства и распространения закона о самозанятых по всей России. Этот вариант является самым простым и менее затратным, при этом ваша деятельность будет полностью легальной.

Источник: http://expert-home.net/kak-ofitsialno-sdat-kvartiru-v-arendu/

Как легально сдавать квартиру в Испании

Поскольку Евросоюз диктует все большие условия в вопросах, связанных с покупкой недвижимости и ее эксплуатации, то все чаще владельцы жилья в странах, входящих в состав ЕС, задумываются о легальной сдаче своей недвижимости в аренду.

В силу того, что в 2019 году количество граждан России, которые владеют недвижимостью в Испании, после непродолжительного спада, вновь стали одними из основных покупателей местных квадратных метров.

В 2018 году объем продаж гражданам России увеличилось на 18% по сравнению с предыдущим годом – нашим соотечественникам было продано порядка 2000 объектов недвижимости и в текущем году эта тенденция роста продолжается.

Старый новый закон

В декабре 2018 года в Испании вступил в силу закон, пересматривающий условия аренды жилой недвижимости на городских территориях (Ley de Arrendamientos Urbanos — LAU). Благодаря новому документу значительно расширились права арендодателей и повысилась защита обеих сторон от незаконных действий и мошенничества.

Однако уже в конце января 2019 года все нововведения были отменены, вернув в страну закон, принятый еще в 2013 году. Поэтому в Испании, как и раньше, нет установленного лимита на взимание залога со стороны собственника недвижимости, сдаваемой в аренду, -его размер устанавливается на усмотрение арендодателя. Максимальный срок действия контракта аренды снова составляет 3 года с возможностью продления лишь на 1 год.

Сегодня все расходы, которые связаны с оформлением необходимых документов, оплачивает арендатор.

Законодательством Испании предусмотрено три типа аренды жилья: долгосрочная, краткосрочная и сезонная аренда, при это последний пункт скорее касается не летнего сезона, а учебного года.

Сдача жилья в долгосрочную аренду

Сегодня в Испании от владельца недвижимости не требуется оформление лицензии, если речь идет о долгосрочной аренде. Таким образом жилье может быть сдано любому арендатору в любое время. Однако необходимо помнить, что минимальный срок долгосрочной аренды в Испании составляет 3 года и это означает, что даже если в договоре будет прописан меньший срок, и арендатор согласится с ним, поставив подпись в документе, то в случае возникновения спора закон будет на его стороне.

Досрочное расторжение договора со стороны арендодателя возможно лишь спустя 1 год и только в том случае, что жилье потребовалось для собственного проживания. При этом арендатор наоборот не ограничен столь жесткими сроками и спустя первые 6 месяцев аренды вправе расторгнуть договор в любое время, уведомив арендодателя о своем решении минимум за один месяц. Для того, чтобы себя обезопасить, владельцу жилья необходимо проверить статус потенциального арендатора и его семьи, можно также потребовать внесения не только страхового залога, но и дополнительной гарантии.

Долгосрочная аренда жилья в Испании не облагается НДС, если арендатором выступает физическое лицо. Это правило распространяется также на парковочное место и кладовку, если они сдаются вместе с жильем и включены в договор аренды. При этом весь доход, полученный собственником-арендодателем, должен быть отражен в годовой декларации: для резидентов – в декларации налога на доходы физических лиц, для нерезидентов – в декларации налога на доходы нерезидентов.

Читайте также  Что надо знать при съеме квартиры?

Сдача жилья в краткосрочную аренду

Исходя из непростых условий, которые диктует законодательство владельцам недвижимости, которую они сдают в долгосрочную аренду, все чаще совершается выбор в пользу краткосрочной. Тем более, что с экономической точки зрения она выглядит более привлекательной, чем долгосрочная. Но на первоначальном этапе в обязательном порядке придется пройти предписанные законом административные формальности и оформить туристическую лицензию. Есть возможность избежать этого процесса путем приобретения недвижимости с уже готовой лицензией, когда происходит лишь процесс ее переоформления на нового собственника.

Получение лицензии

Конституция Испании позволяет каждому автономному округу страны иметь собственное законодательство и самостоятельно регулировать правовые вопросы туристической деятельности.

В Каталонии, в состав которой входят сверхпопулярные Барселона, Коста-Дорада и Коста-Брава) туристическим жильем под лицензию является квартира, дом или апартаменты, владелец которых сдает объект полностью в пользование третьим лицам в обмен на оплату на срок не более 31 дня, два или более раз в год.

В этом регионе на сегодняшний день на неопределенный срок приостановлена выдача туристических лицензий местными властями, поэтому имеет смысл приобретать здесь жилье, на которое уже выдано подобное разрешение.

В Мадриде законодательством обозначен минимальный срок возможной сдачи в аренду туристического жилья в размере от пяти дней, но не дается четкое определение максимального срока.

На Балеарских островах в документах даже отсутствует понятие «туристическое жилье», но существуют такие единицы жилой площади как туристический комплекс, гостиница, бунгало и резиденция. Получить лицензию на аренду возможно только после заключения предварительного письменного согласия (акта) со стороны соседей жилого объекта.

Процесс получения лицензии называется vivienda turística и происходит по месту регистрации жилья в мэрии в местном или региональном административном офисе. От собственника требуется обосновать пригодность своего жилья для сдачи в аренду и предоставить «Декларацию ответственности», то есть документ, подтверждающий соответствие сдаваемого объекта всем необходимым требованиям. После этой процедуры, объект заносится в специальный реестр, а собственник получает сертификат о регистрации с идентификационным номером.

С этого момента, он может вести свой бизнес в соответствии с официально установленными требованиями, включать НДС в стоимость аренды и проводить доходы через банк. Также собственник обязан включать полученный номер в каждое опубликованное объявление об аренде, независимо от того, где оно публикуется – в напечатанном виде или на интернет-просторах.

Важно понимать, что лицензия выдается сроком на несколько лет и оформляется не на человека, а на недвижимость, поэтому при продаже дома может перейти к новому собственнику. Стоимость лицензии на сдачу недвижимости в аренду существенно отличается в различных автономных областях страны — цена может варьироваться в пределах от 170 до 500 евро.

Недостатки краткосрочной аренды для владельца

Любителям сдавать жилье без лицензии имеет смысл быть готовым к скорому визиту полиции, которую могут вызвать не только соседи, но и представители отельного бизнеса, которые, если видят частные объявления на Booking.com, часто негодуют таким образом против появления более бюджетных конкурентов. Любое нарушение жильцами порядка, повлекшее вызов полиции и проверку документов, может обернуться для владельца крупными штрафами, которые могут исчисляться несколькими десятками тысяч евро.

Услугами сверхпопулярного портала сдаче недвижимости в краткосрочную аренду Airbnb в Испании пользуются как фирма, так и физические лица. В большинстве своем они имеют лицензию, однако все еще бывают случаи сдачи в аренду без полученного на то официального разрешения, однако это возможно только до первого визита полиции.

Кроме вышеописанных минусов краткосрочной аренды, можно также отметить высокие расходы на коммунальные услуги и быстрый износ мебели, предметов домашнего обихода и бытовой техники. Однако эта ситуация характерна для жилья в любой точке мира, которое сдается в аренду на небольшой срок.

Налог с дохода

Как резиденты, так и нерезиденты страны обязаны платить в бюджет Испании налог с дохода, полученного от сдачи своей недвижимости в аренду. При этом необходимо четко разделять и указывать периоды, когда жилье сдавалось в аренду, а когда пустовало и находилось в распоряжении собственника.

На размер налога влияет также статус жилья: является ли оно основным (vivienda principal), либо вторым и последующим (segunda vivienda). Правильно рассчитать налог и вовремя подать налоговые декларации поможет налоговый консультант (asesor fiscal). Граждане стран, не являющиеся резидентами Испании и стран Евросоюза, обязаны декларировать брутто-доход от аренды.

То есть им не разрешено уменьшать налогооблагаемую базу за счет суммы понесенных расходов.

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Павла Маслова, управляющего копании Estate Barcelona

Галину Бекешеву, эксперта компании Costa Salou

Источник: https://www.homesoverseas.ru/articles/9436

Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски?

Прежде, чем ответить на вопрос «Как сдать квартиру в аренду официально», предлагаем вам сначала ответить на другой.

Почему мне стоит сдавать квартиру в аренду официально?

Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:

  1. Афера.Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;
  2. Непредвиденные расходы.Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т.д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;
  3. Порча имущества.Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?
  4. Проблемы с законом.В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за «сдачу квартиру внаем без договора», однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату налогов. Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

(подробнее о возможных последствиях нелегальной сдачи жилья читайте в отдельной статье проекта Правильная аренда.

Надеемся, что теперь вы склонились к тому, чтобы сдавать квартиры в аренду легально.

решили сдать жилье? Мы проконсультируем и поможем. Все услуги правильной аренды

Но прежде, чем начинать предлагать знакомым свою квартиру или размещать объявления в интернете, мы советуем ознакомиться с некоторыми нормативными документами и произвести определенные расчеты.

Доход

Каждый хочет получать доход от своей деятельности, аренда не исключение. Для того, чтобы определить потенциальный доход, можно посмотреть аналогичные предложения по аренде: квартиры в вашем районе примерно в таком же состоянии, например, воспользовавшись нашим индикатором арендных ставок .

Налоги

Итак, размер дохода примерно понятен, теперь определимся с расходамикоммунальные платежистрахование квартиры и имущества (если сочтете нужным), и конечно же, налоги. Что касается налогов, то для получения полного представления можем предложить вам ознакомиться со статьями на данную тему на нашем портале. Здесь же просто отметим, что при сдаче квартиры внаем существует несколько вариантов налогообложения, так что подобрать оптимальный для себя вариант вполне возможно:

Для простоты и наглядности можно воспользоваться подготовленным нами Налоговым калькулятором введя него актуальные именно для вас данные.

Как видно, по части налогообложения, больший выбор предоставляется ИП. Более подробную информацию об особенностях сдачи квартиры для физ.лица и ИП вы можете найти в нашей статье «Сдавать квартиру как ИП или физ. лицо? Сходства и различия» .

Взаимоотношения с налоговыми органами

После получения оплаты по договору аренды/найма у вас возникает обязанность по уплате налога. Необходимо не только заплатить саму сумму, но и предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие, что данная сумма рассчитана правильно.

Формы налоговых деклараций утверждаются Минфином РФ. Также налоговые органы могут потребовать предоставить сам договор и документы, подтверждающие получение оплаты.

Ни физическое лицо, ни, в некоторых случаях, даже индивидуальный предприниматель не обязаны вести «полноценный» бухгалтерский учет, как юридические лица. Но требования к учету все же есть. Например, ИП, применяющие Упрощенную систему налогообложения, обязаны вести книгу учета доходов и расходов (346.24 НК РФ). В любом случае, факт получения оплаты необходимо фиксировать распиской или выпиской по банковскому счету, если оплата осуществляется безналичным путем.

Чтобы это не было проблемой, всегда можно воспользоваться нашими сервисами:

Не только вред, но и польза

Сдавая недвижимость легально и уплачивая с нее налоги в не только несете расходы на сами налоги, но и… получаете возможность выйти из совсем другой зоны рисков, возникающих при «черной аренде», когда вы в конфликтной ситуации не можете обратиться в милицию, суд. Апеллировать к к законами и их нарушению.

Сдавая легально, вы не опасаетесь угроз со стороны жильца, что он донесет на в a ФНС, что ответственность за то, что в квартире проживает 40 нелегалов будет возложена на вас, а не на ответственного квартиросъемщика, что в случае нанесения ущерба вашему имуществу или имуществу ваших соседей вы сможете решать этот вопрос через суд и т.д.

Помимо таки косвенных ситуаций, бывают и прямые выгоды от официального оформления арендных отношений. Так, например, в определенных ситуациях вы можете подавать на возврат фактически уплаченного НДФЛ по имущественному вычету или льготы по налогу на недвижимость, используемую в коммерческой деятельности.

Читайте также  Покупка приватизированной квартиры риски что проверить?

Прочие расходы

Теперь, когда мы разобрались с налогами, но это не единственные затраты. Которые стоит оценить, прямимая роение о сдаче недвижимости в аренду. Когда вы принимаете решение о сдаче недвижимости, вы становитесь предпринимателем, а потому и относиться к этому надо, как к бизнесу.

Вам необходимо минимизировать риски ущерба состоянию квартиры, имуществу, а также возможного ущерба третьим лицам. Управлять этим риском можно или обращаясь в страховую компанию (только, приобретая страховой полис обязательно убедитесь, что под страховой случай попадает сдаваемая в наем квартира) или же самостоятельно создавая резерв под непредвиденные случаи. Подробнее можно почитать об этом в отдельной статье Страхование сдаваемых в аренду квартир.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

А также, сдавая свою недвижимость следует иметь ввиду, что арендаторы, проживая в квартире, подвергают ее естественному износу и, как бы аккуратны и порядочны они не были, а после нескольких лет сдач недвижимости в аренду, квартире потребуется косметический ремонт. Создавать резерв под эти цели или нет – вам решать, но иметь ввиду, что такая потребность возникнет, в любом случае, надо.

Согласование аренды

Надеемся, в результате расчетов, произведенных выше, вы оказались в прибыли и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье. Эту тему мы обсуждали в статьях «Как сдать квартиру внаем. Виды квартир и особенности их аренды»  и «Как сдать комнату в квартире». Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.

Согласиевсех собственников Согласие наймодателя Согласие всехчленов вашейсемьи,проживающих совместнос вами Согласие соседей по квартире
Собственная квартира Да
Муниципальная квартира Да Да
Приватизированнаякомната вкоммунальнойквартире Да Да
Неприватизированнаякомната вкоммунальнойквартире Да Да Да
Комната в неприватизированной квартире Да Да
Комната вприватизированнойквартире Да

Какой договор выбрать?

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные.

В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Детали договора

То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.

Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:

  • о размере и сроках получения оплаты;
  • о пользовании имуществом;
  • об оплате коммунальных расходов;
  • о порядке проверки квартиры и имущества;
  • и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.

Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.

Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.

Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров

Источник: https://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/kak-sdat-v-arendu-zhiloe-pomeshhenie/

Договор

Легальной процедура аренды жилплощади может быть только при наличии договора.

Договор о найме квартиры – это официальный документ, который подтверждает законность аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Договор заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором.

В России на сегодняшний день заключают два вида договоров о сдаче имущества:

  1. Договор найма – документ, который заключается тогда, когда квартира сдается физическому лицу. Такой вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды – данный документ необходим для заключения сделки с юридическими лицами и подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Как составить договор найма? 

Чтобы правильно составить договор найма, необходимо

  • проверить паспортные данные потенциальных жильцов (на сайте ФМС можно проверить, действительны ли их паспорта);
  • перечислить все имущество, имеющееся в квартире (также в каком состоянии оно находится);
  • указать точные сведения о жилье (информацию о приватизации, его собственниках, площадь квартиры, ее номер, количество комнат);
  • проверить, подходит ли ваш договор под существующие законы;
  • определить, на какой срок будет сдана квартира;
  • каким способом будут производиться расчеты;
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий со стороны нанимателя.

Договор должен обязательно быть оформлен в трех экземплярах: для арендодателя, квартиросъемщика и налоговой.

Важно! Договор найма может быть составлен не дольше чем на 5 лет. Потом его необходимо будет продлевать.

Также эксперты советуют, в качестве обязательного приложения к договору прикрепить к нему акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором должен быть указан сам факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, отмечают специалисты, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем находящимся в квартире вещам.

Выписка и квитанции

Чтобы еще больше обезопасить себя от возможных финансовых потерь, нужно брать оплату с нанимателей в безналичной форме. Выписка с банковского счета,в которой будут содержаться все сведения о переводе денег или акты приема-передачи помещения в аренду (но для этого потребуются свидетели) вам очень пригодятся, если ваш ответственный квартиросъёмщик внезапно окажется мошенником.

При этом в течение всего срока аренды вам следует требовать у жильцов квитанции об оплате услуг ЖКХ. Вы должны быть в курсе того, сколько каждый месяц «набегает» за коммунальные услуги (такая бдительность не оставить вам после съезда жильцов с огромным долгом в несколько нулей).

Декларация в налоговую

После окончания календарного года, в котором был получен доход от аренды жилья, вам необходимо подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию формы 3-НДФЛ. После этого вы можете заплатить налоги и спать спокойно. Рассчитать налог вы можете самостоятельно по ставке 13% (полученный за год доход x 0,13).

Заполнить декларацию можно онлайн на сайте Федеральной налоговой службы. Специалисты советуют при этом приложить к документу договор о сдаче жилья.

Важно! Сдавая квартиру в аренду, вы можете оплачивать только 6% налога, будучи индивидуальным предпринимателем. Однако перед тем как регистрироваться в качестве ИП, помните, что в этом случае, помимо вышеуказанной суммы, вам нужно будет каждый год вносить в бюджет фиксированный взнос в 21 тысячу рублей.

Последствия нелегальной сдачи жилья

Мы рассказали о то, как легально сдать квартиру и еще раз хотим отметить: такой способ сдачи жилья, как официальная аренда, играет на руку, в первую очередь, самим хозяевам. Среди преимуществ легального предоставления недвижимости для проживания:

  • отсутствие необходимости беспокоиться о том, что арендатор сделает с квартирой неизвестно что и сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги (исключается возможность аферы с вашим имуществом);
  • возможность максимально точно предвидеть все будущие доходы от сдачи квартиры и расходы на нее, включая даже оплату телефонных звонков жильцов (договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон);
  • уверенность в завтрашнем дне – проблем с налоговой службой не возникнет, и вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли. Между прочим, вы можете даже «загреметь» за решетку – согласно ст. 198 УК РФ, на срок до одного года. При этом штраф, выписанный вам, может составить 300 тысяч рублей.

Источник: http://www.fingramota.org/lichnye-finansy/nalogi/item/1687-kak-legalno-sdat-kvartiru-v-arendu