Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме?

Содержание

На каком этапе строительства покупать квартиру

Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме?

Получайте рассылку новостей в мессенджер

Я часто получаю от клиентов заведомо невыполнимые запросы. Люди хотят знать, как лучше купить квартиру в новостройке, которая или только что построена, или будет сдана в ближайшие полгода. И, конечно же, необходима рассрочка. И чтобы цена была как на старте продаж)) Почему клиентов интересуют именно такие варианты покупки квартиры в новостройке? Люди копят деньги в надежде, что, имея достаточную сумму на руках, без проблем смогут купить жилье. Они не знают, как оплатить покупку квартиры в Украине иначе. А если и знают, то не решаются попробовать и действуют по старинке. Большинство имеет опыт купли-продажи только на вторичном рынке. До сих пор многие не понимают, когда лучше покупать квартиру в новостройке. В таких ситуациях я беседую с клиентом. Объясняю, как на первичном рынке происходит покупка квартиры, что нужно знать для этого и как подготовиться. Клиент убеждается, что таких вариантов, как он искал, просто не бывает. Ну а если и бывает, то это везение или удачное стечение обстоятельств:)

Давайте и мы разберемся, как на самом деле сейчас работает рынок первичной недвижимости. Узнаем, когда лучше покупать квартиру в Украине. Выясним, почему чем ближе к сдаче дом, тем сложнее там найти хорошее жилье.

Как правильно купить квартиру на первичном рынке в Украине?

Все начинается с анализа предложений. Первым делом нужно решить, в какой новостройке лучше купить квартиру. После того, как отобрали надежных застройщиков и определили объекты с подходящими условиями, переходим к анализу сроков. Для этого нужно осознать два момента. 1. На старте продаж дешевле. Начав строить дом, застройщик нуждается в деньгах для его строительства. Как привлечь внимание к котловану? Ответ очевиден – низкой ценой.

Как только денег становится достаточно – застройщик начинает постепенно повышать цену на жилье. На сколько увеличивается стоимость квартиры после сдачи дома? Все зависит от уровня спроса на данный объект. Если спросить инвесторов, они на удачной перепродаже зарабатывают порядка 8-12 тысяч долларов. Вот такой примерно и будет рост цены. Так что если не хотите обеспечивать чужой доход, заключайте сделку на старте, когда дешевле. Купить квартиру недорого – это полдела. Нужно еще найти хороший вариант. 2.

На старте продаж больше выбор. Лучшие варианты с шикарным видом и отличной планировкой забирают сразу же. Инвесторы знают, как купить хорошую квартиру, чтобы потом легко перепродать ее ближе к концу стройки. Из-за этого к моменту сдачи в доме в нормальном районе сложно найти что-нибудь стоящее по цене от застройщика. Все достойные варианты продают инвесторы со своей наценкой.

Теперь вы знаете, как купить квартиру в новостройке дешевле и лучше. Но это лишь одна сторона медали. Сделка на этапе котлована имеет свои риски.

Их тоже нужно учитывать, решая, когда лучше покупать квартиру. RedWall подготовит к любым неожиданностям.

Как правильно инвестировать в недвижимость в 2020

Покупка квартиры в строящемся доме. Риски и выгода

Почему застройщику приходится занижать ценник на старте продаж? Потому что нужно привлечь клиента, который еще не знает, стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке. Его нужно убедить и привлечь. Скидки помогают застройщику собрать стартовый капитал. Клиент больше не сомневается, выгодно ли сейчас покупать квартиру. Увидев заманчивое предложение, он спешит заключить сделку и несет в отдел продаж свои деньги. Но это не единственная причина, почему на старте всегда дешевле. Никто не захочет платить за пока не существующий объект как за жилье в достроенном доме.

Ведь покупка недвижимости на этапе котлована связана с такими рисками:

  • приходится выбирать картинку в каталоге, а не реальные метры;
  • нет 100% гарантии, что новострой будет сдан в срок;
  • приходится ждать достаточно долго, пока дом будет готов, ведь стройка не пяти минут дело.

Как же определиться, покупать квартиру или нет? Решите, сможете ли вы мириться с рисками ради нового жилья. Если да, то конечно нужно забирать, пока есть хорошие варианты. А мы пока прикинем, как насобирать на квартиру и стоит ли это делать.

Как показывает практика, для многих это самая настоящая дилемма.

Покупка квартиры в новостройке на старте продаж. Преимущества рассрочки

Мы уже разобрались, когда дешевле купить квартиру. Теперь рассмотрим такой важный финансовый инструмент как рассрочка. Это возможность выплачивать жилье по частям. С одной стороны, рассрочка делает процедуру покупки недвижимости более комфортной или даже просто посильной для многих. А еще она снижает риски инвестиции, позволяя заморозить часть суммы, а не всю. Вот как это происходит. Вы сомневаетесь, покупать ли недвижимость в кризис или лучше придержать деньги. Но так можно упустить хороший вариант.

Можно поступить иначе: оформите рассрочку, заплатив только первый взнос. Так вы рискнете лишь частью бюджета и закрепите за собой хорошую собственность. И волки, и овцы – все будут в восторге от такого решения:) Когда лучше покупать недвижимость в рассрочку? Тоже на старте продаж. И вот почему. Чаще всего рассрочка растягивается до момента сдачи дома. В исключительно редких случаях она дается на какой-то срок без привязки к сдаче объекта (например на 2 года).

Чем позже покупается жилье, тем оно дороже, а срок выплаты меньше. В результате не все могут выплачивать рассрочку с такими внушительными ежемесячными платежами. Чтобы решить, стоит ли сейчас покупать квартиру в рассрочку, узнайте размер ставки. Посчитайте, сможете ли осилить предлагаемую систему выплат.

Рассрочка предполагает удорожание недвижимости. О типах наценки можно почитать здесь. Если вы покупаете в рассрочку на старте продаж, удорожание нивелируется.

Цена квадратного метра в будущем вырастет и фактически выровняет общую стоимость недвижимости.

Как обычно происходит процесс покупки недвижимости

Покупка квартиры после сдачи дома

Предположим, что вы все же решили ждать, когда дом достроится (или почти достроится). Не послушав наших советов, когда лучше всего покупать квартиру, вы приобрели жилье на последних этапах проекта. Какие последствия будут у такого решения.

  • Жилплощадь обойдется на порядок дороже.
  • Хороших вариантов вы не найдете. Разве что их вам предложат перекупщики, но уже с наценкой.
  • Рассрочки не будет.

Справедливости ради нужно сказать, что у такой покупки есть и положительные стороны.

  • Можно начать делать ремонт, а не ждать, когда объект достроится.
  • Дом готов, его можно осмотреть. Вы покупаете не картинку с каталога, а материально существующую жилплощадь.

Только вы решаете, когда лучше купить квартиру.

Но наш многолетний опыт говорит, что оптимальный момент – запуск проекта.

В какое время года лучше покупать квартиру?

Одесситы давно привыкли подчиняться сезонности. А что же рынок недвижимость? Существует ли сезон продажи квартир? Конечно, да еще какой. Давайте выясним, в какой сезон лучше покупать квартиру в Одессе. Лето в морском городе – это время полнейшего ажиотажа. Рынок жилья не остается в стороне. Толпы отдыхающих заставляют задуматься о том, чтобы зарабатывать на аренде. Приезжие также начинают мечтать переселиться под теплое южное солнышко.

Спрос растет, а вместе с ним и ценники. Такая летняя тенденция характерна не только для одесского рынка недвижимости. В теплое время года жилье традиционно растет в цене. Несложно догадаться, в какой сезон лучше покупать квартиру, чтобы сэкономить. Осенью цены на первичном рынке постепенно идут на спад, достигают минимума зимой. Понятно, в какое время года дешевле купить квартиру.

А что касается месяца? В декабре застройщики активизируются, запуская разнообразные новогодние акции и скидки. В канун праздника можно отхватить самый дешевый вариант. Но следует понимать, что среди акционных предложений редко встречаются очень хорошие метры. Чаще это неликвидное жилье. Так что будьте внимательны.

Решая, когда лучше покупать квартиру, зимой или летом, не забывайте о специфике рынка новостроев.

Вне зависимости от сезона ближе к сдаче квадратный метр вырастет в цене. Так что отталкиваться следует от сроков конкретного проекта, а не от времени года.

Выводы – когда выгодно покупать квартиру?

Для первичного рынка сложно делать общие прогнозы. Никто не назовет вам конкретную дату, когда лучше покупать квартиры в новостройках. Все индивидуально для каждого проекта. Принять правильное решение поможет знание главной тенденции. Чем ближе к сдаче, тем дороже. Вы решаете сами, нужно ли сейчас покупать квартиру. Мы в RedWall помогаем подобрать самые выгодные варианты на рынке.

{«0»:{«lid»:»1531306540094″,»ls»:»10″,»loff»:»»,»li_type»:»nm»,»li_name»:»name»,»li_ph»:»Имя»,»li_req»:»y»,»li_nm»:»name»},»1″:{«lid»:»1531306243545″,»ls»:»20″,»loff»:»»,»li_type»:»ph»,»li_ph»:»Номер телефона»,»li_req»:»y»,»li_nm»:»Phone»}}

Оставьте заявку и мы подберем для вас подходящие варианты

Источник: https://redwall.com.ua/blog/na-kakom-etape-stroitelstva-pokupat-kvartiru

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Хотя за последний год размер скидок на рынке новостроек стал меньше, их предлагают не реже, чем раньше. Вместо дисконта в 4–5% от стоимости квартиры сейчас можно надеяться на 2–3%.

Многие застройщики вместо фиксированных ставок при 100-процентной оплате или ипотеке начали рассчитывать скидку индивидуально, а это значит, что можно выторговать и более привлекательные условия. В общении с менеджером по продажам ссылайтесь на конкурентов – их сейчас достаточно у любого проекта или застройщика.

Помимо этого, понаблюдайте некоторое время за выбранным ЖК: время от времени застройщик выставляет на продажу ограниченное число квартир с очень хорошим дисконтом (10–15%). Грядущий новогодний сезон как раз тот самый случай.

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

2. Ищите альтернативы

Практически всегда девелоперы выставляют на продажу лишь малую часть всех квартир. Сайт ЖК при этом настроен так, чтобы показывать покупателям сначала дорогие варианты. Поэтому не поленитесь прокрутить колесико мышки и ознакомьтесь с квартирами, которые не входят в топ списка.

Обычно туда попадают квартиры на нижних этажах, с неоднозначно привлекательным видом, расположенные в угловой части здания или недалеко от лифтовых шахт. Далеко не факт, что все эти характеристики доставят вам какие-то неудобства. Лифты сегодня практически бесшумные, вид во двор полезен, если у вас есть дети, а нижние этажи не так уж плохи, если вокруг здания растут взрослые деревья.

Читайте также  Можно ли прописаться в строящемся доме?

Разница между аналогичными квартирами с лучшими и средними характеристиками может варьироваться от 5% до 15%.

3. Следите за сезоном

Застройщик охотнее дает скидки в период снижения активности клиентов, а во времена ажиотажа – быстрее наращивает цены в строящемся доме. Высокий сезон на рынке новостроек – это середина весны, осень и декабрь. Низкий сезон – январь-февраль, лето (иногда и май). Также имейте в виду, что работающий с вами менеджер по продажам имеет индивидуальный план и стремится завершить как можно больше сделок до окончания отчетного периода (обычно это месяц или квартал). Соответственно, в конце этих периодов с ним проще договориться.

4. Покупайте на раннем этапе строительства

В жилищном строительстве в России в 2019 году произошли важные изменения: теперь возведение новых домов финансирует не покупатель при посредничестве застройщика, а банк. Дольщики при этом отдают деньги не строительной компании, а банку – кредитору строительства (на эскроу-счет). Обычно в их роли выступают Сбербанк, ВТБ и другие надежные участники рынка.

Ваши деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому теперь инвестиции на раннем этапе строительства полностью защищены. Правда, ранняя покупка теперь помогает сэкономить не 20–25%, как раньше, а 15–20%. Количество проектов, которые строятся с применением эскроу-счетов, тоже пока сравнительно небольшое – около 20% от общего числа.

Остальные продаются по-старому.

Какую господдержку можно получить, не имея жилья в собственности?

Можно ли отказаться от страхования при семейной ипотеке?

5. Используйте льготную ипотеку

В России действует государственная программа поддержки семей, имеющих право на льготные условия ипотечного кредитования. При рождении второго, третьего (и так далее) ребенка, ставку по ипотеке на весь период выплат можно снизить до 6%. 

Помимо этого, Сбербанк запускает программу льготного кредитования для покупателей квартир в некоторых новостройках, возведение которых он финансирует. По условиям этой программы заемщик может получить кредит со скидкой к процентной ставке на 1,4% (получится 7,9% годовых) на весь период выплат либо на 4% в период строительства дома (ставка составит 5,3%).

Многодетным семьям государство выплачивает 450 тысяч рублей, которыми также можно гасить ипотечный кредит.

6. Участвуйте в торгах

Государственные застройщики время от времени выставляют на продажу жилые помещения. К примеру, в Москве этим занимается Казенное предприятие – Управление гражданского строительства (КП УГС). Обычно речь идет о типовых новостройках, от строительства которых коммерческие застройщики давно ушли. Цены на такие объекты могут быть на 5–10% ниже рынка массовых новостроек от частных девелоперов. Приобрести такие квартиры можно только через аукционы. Для этого нужно постоянно следить за выставляемыми лотами, а также иметь в распоряжении всю сумму, чтобы первым купить квартиру на торгах.

Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?

То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения

7. Купите с отделкой

На московском рынке новостроек квартир с отделкой уже больше, чем без нее. Если вы приобретаете только бетонную коробку, то автоматически увеличиваете стоимость на 15–20% – именно столько придется выложить за ремонт собственными силами по индивидуальному проекту. Поэтому лучше купить квартиру с полной или предчистовой отделкой.

В первом случае вам нужно будет только получить ключи и привезти мебель. Правда, цена «квадрата» выйдет на 15-20 тысяч рублей дороже, чем в черновом (по столичным ценам). Но все равно это будет дешевле отдельного ремонта, который обойдется в 25-30 тысяч рублей (а то и больше) за кв. метр.

Более экономичный вариант – предчистовая отделка или whitebox. В этом случае вы получите ключи от квартиры, в которой останется только положить ламинат, поклеить обои и прикрутить лампочки. Такой объем дороже черновой квартиры лишь на 5-10 тысяч рублей за кв. метр.

Не пропустите:

Как подготовиться к приемке квартиры

Как согласовать перепланировку в новостройке?

Ответы на главные вопросы о перепланировках

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/7_sposobov_vygodno_kupit_kvartiru_v_novostroyke/100483

Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке после 1 июля

Через несколько дней, 1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются — схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?

Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля — ведь им придется занимать деньги в банках. Photoxpress

Основное изменение — деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги. «Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете», — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк — сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее «кошельке» обычно уже ничего не остается.

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья — 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней — оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

Как обезопасить свою квартиру на время отпуска

У такого варианта покупки есть два «но»! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования «долевки».

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не «на глазок». Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти. И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы. Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру — большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября. А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут. Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат — многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания «Метриум».

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет

Юрий Трутнев: Дальневосточники смогут получить ипотеку под два процента

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики. Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке. Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не «уронить» продажи.

«Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья — спекуляция, — говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. — Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример — компания Urban Group».

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

«Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов», — пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Источник: https://rg.ru/2019/06/25/pravila-pokupki-kvartiry-v-novostrojke-izmeniatsia-s-1-iiulia.html

Почему новостройку выгодно покупать через риэлтора — Рынок жилья

19.03.2020 | 15:00 3941

Часто возникает ситуация, когда сложно решить, у кого выгоднее приобрести квартиру в строящемся доме – напрямую у застройщика или через агентство недвижимости. И цена вроде одна и та же, и набор квартир одинаковый. В чем же тогда разница? Разберемся в этом досконально.

Застройщик – это собственник объекта. Получается, он продает свои квартиры без всяких дополнительных «накруток», да еще и скидку хорошую может дать, если захочет. Почему у риэлтора такая же цена на те же самые квартиры, если он оказывает посреднические услуги?

В большинстве случаев комиссионные за продажу новостройки риэлтору выплачивает как раз застройщик, а не покупатель. Поэтому цена квартиры остается в этом случае неизменной.

Зачем риэлтор нужен застройщику

Возникает резонный вопрос, зачем застройщику платить комиссионные риэлтору, ведь можно с покупателя самому получить всю сумму полностью.

Оказывается, на это есть причины. Для продажи квартир застройщику приходится содержать огромную команду. А это зарплата менеджерам, администраторам, секретарям, юристам. А также аренда помещения, покупка оборудования, затраты на рекламу, налоги, документацию, да мало ли что еще. А тут один раз заплатил риэлтору – и хлопот меньше.

Читайте также  Что считается жилым домом по закону?

Пусть агентство недвижимости само занимается рекламой, ищет покупателей, оформляет документы, решает вопросы с банками и другими юридическими и физическими лицами, участвующими в сделке.

Несомненно, застройщику с агентством недвижимости работать удобно. Ведь эта организация, помимо продажи квартиры в новостройке, оказывает еще ряд сопутствующих услуг: помощи в реализации недвижимого имущества клиента, получения недостающих кредитных средств, использования социальных программ. А также выступает экспертом по различным вопросам юриспруденции, налогообложения, страхования и оценки объектов недвижимости.

Застройщику выгодно продавать квартиры с помощью риэлторов, так как он получает постоянный приток клиентов на свои объекты. И при этом всегда может переложить на их плечи определенный фронт работ, который не сможет выполнить в рамках своей компетенции, так как осуществляет узкоспециализированную деятельность.

Итак, мы выяснили, что застройщику это выгодно, а насколько это выгодно конечному потребителю?

Зачем риэлтор нужен покупателю

Как мы писали выше, переплат по стоимости при покупке через риэлтора нет – цена на квартиры одинаковая. Но, допустим, клиент все же решил обойтись без посредников и пришел за квартирой к застройщику А. Застройщик А предложил ему три квартиры в трех разных домах, которые он строит на сегодняшний день. Предложил по доступной цене, и покупатель, выбрав одну из трех, ушел довольный покупкой.

Но он не знал, что в соседнем комплексе на той же улице, который строит другой застройщик Б, квартира за такую же цену на пять метров больше. И при этом сдается с отделкой, и окна у нее выходят не на шумный проспект, а в тихий зеленый двор, а рядом с домом автобусная остановка, и не придется полчаса идти пешком до метро, да еще застройщик предлагает паркинг в подарок.

Если бы клиент знал – он бы обязательно купил, потому что именно такую квартиру искал, но не нашел… К сожалению, застройщик А может предложить ему квартиру только в своих собственных домах, а никак не у застройщика-конкурента.

А кто может предложить? Наверное, тот, кто владеет информацией о квартирах в домах застройщика А и застройщика Б. В данном случае – риэлтор. Задача риэлтора – подобрать для клиента оптимальный вариант покупки. Только риэлтор может тщательно проанализировать всю базу объектов недвижимости в строящихся домах и выбрать несколько квартир, полностью отвечающих требованиям клиента: по локации, ценовой политике, срокам сдачи, техническим характеристикам, нужной инфраструктуре, транспортной доступности и т. д.

Опытный агент всегда в курсе, где застройщик предоставляет самые большие скидки или выгодные акции при покупке новостроек, если клиенту необходимо уложиться в определенную сумму покупки. Агент владеет информацией о надежности застройщика, его репутации на рынке недвижимости, а это поможет клиенту значительно снизить риски вложения финансовых средств в строящийся проект.

Риэлтор возьмет на себя все заботы по ведению полного цикла сделки и сможет оказать покупателю услуги, без которых покупка квартиры была бы неосуществима, например помочь продать предыдущую квартиру, подобрать банк для ипотечного кредитования или получить деньги через реализацию социальных программ – материнского капитала, военной ипотеки, различных субсидий и сертификатов.

А также правильно оформить все документы, в том числе договор с застройщиком, наделить участников покупки соответствующими долями. Кроме этого, агентство недвижимости возьмет на себя работу проверить всю необходимую документацию, касающуюся строительного объекта.

И на основании этой информации клиент сможет для себя принять решение о покупке или отложить ее, если строительная документация не соответствует техническим требованиям или оформлена ненадлежащим образом.

Из всего вышесказанного видно, что при тех же издержках помощь риэлтора при покупке квартиры в новостройке зачастую необходима. А если есть возможность получить лучшие условия для приобретения недвижимости – зачем от них отказываться?

Иногда клиент говорит: а зачем мне помощь риэлтора, даже и бесплатная, если я сам уже выбрал квартиру у застройщика? Я точно знаю, что хочу купить в этом комплексе вот такую квартиру, цена и все условия меня устраивают, в надежности застройщика я не сомневаюсь, дом сдадут в срок. Мне нужно просто прийти в офис застройщика и подписать договор. Зачем мне в таком случае риэлтор?

На это всегда отвечаем: хотя бы для того, чтобы свежим опытным взглядом проверить правильность заполнения договора. Часто покупатель в пылу чувств от предстоящей покупки не обращает внимания на то, что некоторые данные могут быть указаны неправильно. Представитель застройщика заполняет в день до нескольких десятков договоров, которые имеют, например, схожие параметры объекта и различаются на одну лишь букву или цифру.

Самые распространенные ошибки – это номер квартиры, общий метраж или метраж отдельных помещений, цена объекта. Также следует обратить внимание и на другие технические характеристики: приложен ли правильный план квартиры с обозначением привязки направляющих осей, указано ли, что квартира сдается с отделкой, из каких материалов она будет произведена, имеются ли балкон или лоджия и другие немаловажные факты.

Ведь в конечном счете покупатель получит только ту квартиру, с такими параметрами и на таких условиях, как это указано в договоре с застройщиком. Если какие-то важные условия пропущены или изменены, то, соответственно, будет трудно добиться от застройщика их исполнения.

И в этом случае пригодится либо юрист, специализирующийся на недвижимости, либо риэлтор, сопровождающий покупку квартиры. Услуги юриста, как правило, требуют дополнительной оплаты. У риэлтора есть соответствующая практика работы с теми или иными застройщиками, в том числе с договорами. Обычно шаблон договора застройщик предоставляет заранее, и у специалиста агентства недвижимости, который осуществляет юридическую поддержку, есть время для предварительного ознакомления с этим документом и внесения необходимых правок или изменения отдельных условий договора в пользу своего клиента.

Хотите быстрее, удобнее, качественнее?

Для чего написана эта статья? Мы хотели показать покупателям новостроек, насколько им выгодно и удобно работать с риэлторами. Можно, конечно, и самостоятельно заниматься покупкой квартиры в строящихся комплексах, и некоторые клиенты это успешно делают. Но не проще ли доверить это сложное дело профессионалам?

Рынок недвижимости год за годом набирает обороты. При этом сами сделки не становятся менее сложными, поскольку они затрагивают участие большого количества людей и организаций, но методы и способы их проведения становятся более продуманными, отлаженными и безопасными с юридической точки зрения для конечного потребителя – покупателя. Существуют достаточно точные выверенные методики и правила, которыми риэлтор руководствуется при ведении сделки, и все это в рамках действующего законодательства Российской Федерации. Соответственно, это определяет высокий уровень профессионализма и компетенции специалиста по недвижимости.

Если у вас возникли какие-то вопросы по покупке квартиры в новостройке – специалисты агентства недвижимости «Форпост-Н» с удовольствием на них ответят.

На правах рекламы   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/258362/

Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме?

  • 1 Как заработать на покупке квартир в новостройках при переходе на эскроу?
  • 2 Что такое долевое строительство: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги
  • 3 Инвестирование в новостройки: покупка студий и маленьких квартир для перепродажи — Территория инвестирования
  • 4 Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме — Строим и ремонтируем
  • 5 Реальная доходность новостройки: все делают эту ошибку в расчете

Суть в разнице между стоимостью квартиры на раннем этапе строительства и её ценой в практически готовом доме. Начиная продажи на этапе котлована, застройщики должны обеспечить привлекательность объекта, ведь ждать готовой квартиры дольщику придётся около двух лет, а то и больше.

В принципе, купив квартиру на старте проекта и продав под конец, можно было заработать около 20% годовых – такой доходности не предложит ни один банк. То есть за два года, пока идёт стройка, жильё дорожало на 40, а то и 50%.
Но схема срабатывала не всегда. Например,  до 2014 года рынок был «разогрет», а после кризиса, когда спрос упал, цены долгое время «стояли» или увеличивались на уровне инфляции.

Некоторые квартиры даже подешевели. С 2018-го начался новый рост цен, на этот раз активность покупателей подстёгивали законодательные изменения. Так, с 1 июля 2019-го застройщики должны привлекать кредиты банков для строительства (это называется проектное финансирование), а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах до сдачи объекта.

Получается, теперь компаниям нет смысла демпинговать на старте, ведь они всё равно берут кредит на стройку. Правда, большинство уже начатых проектов завершат по старой схеме – деньги дольщиков девелоперы смогут получать сразу.

«Спекулянтов» не сосчитать

Директор по развитию, партнёр маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов полагает, что уйдут непрофессиональные инвесторы, которые «раздували» рынок, но место для квалифицированных останется: «Идентифицировать инвесторов и реальных покупателей на стадии котлована очень сложно. Ведь в  этот период жильё активно покупают и для личных нужд из-за привлекательных цен. По сути, объём продаж на нулевом цикле определяется количеством квартир, выведенных на рынок застройщиком».

Трудно анализировать и перепродажи на стадии строительства: кто-то передумал жить в конкретном районе или комплексе, потому что рядом появился лучше, кто-то переезжает в другой город, не может больше платить ипотеку или решил купить в этом же проекте квартиру большей площади…«Конечно, на рынке присутствуют покупатели, которые приобретают недвижимость с целью перепродажи. Но наши клиенты в основном семейные люди, которые приобретают квартиры для себя. Доля инвестиционных покупок невелика.

К тому же мы часто начинаем продажи на достаточно высокой стадии готовности, и стоимость «квадрата» практически соответствует ценам на вторичном рынке», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

«Многое зависит от проекта. Если говорить об объектах «Мегалита», то основная доля наших покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания. Но инвесторы, безусловно, тоже есть.

В среднем по переуступке реализуется до 10-15% от всего объёма квартир», – подсчитал директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.

От старта до финиша

«Разница в стоимости 1 кв.м на этапе котлована и перед вводом объекта в эксплуатацию в предыдущие годы достигала 50%, а в среднем составляла 20%. Многое зависит от ценовой политики застройщика, от того, сколько ему нужно денег на начальном этапе, и от раскрученности локации. Несмотря на изменение схемы финансирования, инвесторам по-прежнему будет интересен рынок новостроек. Такая ситуация сохранится ещё порядка полутора лет. За это время застройщики выведут на рынок все имеющиеся в запасе проекты, которые смогут реализовать по старой схеме.

Новые будут появляться в продаже в основном по схеме эскроу, что существенно снизит их привлекательность для инвесторов. Ведь разница между начальной ценой и стоимостью готового жилья сократится», – рассуждает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.«Продажа с использованием эскроу-счетов также позволяет приобретать недвижимость на этапе котлована, и, конечно, покупка на ранней стадии обойдётся дешевле. Тем не менее разница со стоимостью на этапе после сдачи, скорее всего, не будет столь значительной.

По крайней мере, не такой, к которой привыкли инвесторы. Застройщику необходимо учитывать в финансовой модели стоимость проектного финансирования. В связи с этим средние цены станут больше, при этом амплитуда их роста в рамках строительного цикла будет меньше», – уверен Андрей Кириллов.

Читайте также  Нужно ли узаконивать пристройку к частному дому?

Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева считает, что учитывать надо не только интерес инвесторов: «Покупка на старте продаж – хорошая возможность, уложившись в один и тот же бюджет, приобрести более комфортную квартиру в строящемся доме, нежели готовую, но с менее удачными качественными характеристиками. 

Объекты ГК «КВС» ориентированы на собственное проживание, но инвестиционная составляющая важна не меньше. В жизни постоянно происходят изменения – появляются и подрастают дети и внуки, кто-то переезжает в другой город или район. Ликвидная квартира в хорошем доме и в удобном квартале – это вложение в будущее».

По мнению г-жи Альшаевой, новые реалии рынка глобально не повлияли на ценовую политику. Покупать квартиру на старте всё равно выгоднее: «Рост цен, который мы закладываем по плану в проектах, реализуемых по новым правилам, аналогичен показателям по остальным: это минимум 20-25%.

Квартира, которую нужно ждать два-три года, и готовая, куда можно заселиться сразу, получив ключи, не могут стоить одинаково».

Хлопотная цессия

С тем, что готовые квартиры будут дороже, согласна и директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова: «Сегодня разница между стартом продаж и моментом ввода объекта составляет 20-30%. Но схема реализации жилья по эскроу-счетам ещё не проработана, поэтому рано говорить, каков будет порядок при цессии.

Будет ли открываться ещё один эскроу-счёт на одну и ту же квартиру или дольщик передаст его новому покупателю, кто оплатит перевод денег, какова будет стоимость квартиры по договору цессии и как дольщики решат вопрос с налогообложением, если продают квартиру дороже, чем покупали? Вероятно, переуступка уже не будет так удобна, как раньше».«Возможность переуступки предусмотрена законом и при схеме с эскроу-счетами.

Но сама процедура усложнится – процесс переоформления счетов и другие перипетии с банками могут занять больше времени. Маржа инвесторов, безусловно, сохранится, но уже не в таком объёме. То, что девелоперам придётся брать кредиты, в целом скажется на цене квадратного метра. 

Застройщики будут стремиться наполнять эскроу-счета, чтобы экономить на процентах: чем больше денег внесли граждане, тем меньше ставка за пользование кредитом. Но квартиры на завершающем этапе всё равно будут дороже.

А дальше всё зависит от проекта: комплекс в уникальной локации подорожает значительно больше, чем проект в районе, где разные компании строят несколько ЖК», – полагает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.

Коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва напоминает, что максимально выгодные предложения от застройщика будут до тех пор, пока он не наберёт определённую сумму на эскроу-счетах: «Компаниям больше нет резона продавать большие объёмы на ранних стадиях, поскольку они не смогут использовать вырученные средства до завершения стройки. Так что после продажи необходимого пула квартир компании с большой вероятностью будут выводить оставшееся жильё на рынок более сдержанно.

Наибольшую выгоду компании получат от продажи готового жилья, наряду с покупателями-инвесторами, успевшими заключить сделку на котловане. Цены в течение строительного цикла по-прежнему будут расти до 15%, в зависимости от локации объекта и конкурентного окружения».
Генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков уверен, что эскроу ничего принципиально не изменит: «Да, цены на «котловане» вырастут, так как застройщики начнут закладывать в себестоимость затраты на проектное финансирование.

Но после ввода объекта в эксплуатацию квартиры всё равно дорожать будут».

Компактные инвестиции

Застройщики уверены, что возможности для инвестирования сохранятся, но для этого подойдут не все объекты. «Выбирать нужно не столько жилой комплекс, сколько местоположение. Наибольшим потенциалом обладают ещё не раскрученные, развивающиеся локации. По мере роста их популярности будут расти и цены. В своё время по такому сценарию развивалась северная часть Приморского района. Сейчас потенциалом обладают локации у станций метро «Чёрная речка», «Лесная», «Елизаровская».

Источник: https://erstezaden.com/vygodno-li-pokupat-kvartiru-v-stroyaschemsya-dome/

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

На разной стадии готовности дома, покупка квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Когда стоит приобретать жилье?

Время чтения: 9 минут

Строительство на разной стадии готовности

Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру. По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади. Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?

Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.

Коротко об этапах строительства объекта

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

Устройство котлована

После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, «этап котлована», на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия — строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д.

Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории.

Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности — сначала на себя, а затем на дольщиков.

Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства

Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%.

С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно.

То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

Чуть менее рискованно приобретать квартиру на «этапе котлована», после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию. Несомненным преимуществом «этапа котлована» также является большой выбор квартир любого метража и планировки, на любом этаже.

Минусы заключения сделки на начальном этапе строительства очевидны:

  • покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет:
  • велик шанс, что возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал.

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы. Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки. Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил «этап котлована».

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Даже по-сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%.

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.

Что касается приобретения квартиры на этапе котлована, то эксперты рекомендуют соблюдать определенные правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией.

Если в наличие у застройщика имеется вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214, можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Что думают покупатели?

Большиство покупателей выступает за жилья в доме, который уже построен

Данные опроса, проведенного на аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости», показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.

Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России — это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.

Источник: https://spbguru.ru/advice/549-na-kakom-etape-stroitelstva-luchshe-pokupat-zhile